上海徐汇东安一村片区旧改项目 每经记者 刘颂辉 摄

昨天（3月28日）的两宗区域“地王”，又让上海土拍市场热度攀升。

就在3月26日，上海市规划和自然资源局官网披露一则国有土地使用权出让公告，以协议方式出让徐汇区C030301单元127b-23地块，出让总金额83.5亿元，折合楼板价约12.6万元/平方米，而国内单价“地王”为13.1万元/平方米。

这是徐汇区东安一、二村片区旧改项目中最小的一宗宅地，经过2个月的紧张拆迁和土地平整作业，第一次拆分全新宅地对外出让。据“上海徐汇”消息，东安一、二村片区旧改项目是上海历史上单地块一次性征收体量最大的项目，涉及居民楼达到117幢。

东安片区旧改项目体量巨大，又处在寸土寸金的上海内环，自规划方案出炉以来，就被市场推测会刷新国内总价地王纪录。

3月27日，东安路附近一家房产中介门店的店员李华向《每日经济新闻》记者介绍，靠近拆迁地块的小区二手房挂牌价已经被炒上来了，均价调高了约1万元/平方米，“这个月成交了很多老公房，有些人是投资的，搏一搏，等着动迁”。

3月28日上午，中能建城市投资发展有限公司旗下能建西岸誉府推出312套新房，是距离东安片区旧改项目最近的商品房小区，单套总价1400万～2200万元，开发商官宣销售47.68亿元，开盘即罄。

“最近挂牌单价比之前调高了。”自东安一、二村片区旧改项目启动拆迁以来，李华就关注着附近二手房源的变化。

据她介绍，楼龄20年以上的老公房均价约8.5万元/平方米，品质中上等的小区二手房均价在12万元/平方米左右。老公房中，价格最贵的是东安四村，有的业主挂牌均价达到11万元/平方米，是最靠近东安一、二村片区旧改项目的小区。

“周边零陵路的老旧小区也在传动迁消息，二手房价格有点炒上去了，实际上并没有确切的通知。”李华称，这个月以来，四五十平方米的二手房源卖得很快，挂牌量也大，“投资客比较多，因为有些小区已经确定会动迁或原拆原建”。

东安片区旧改项目内部 每经记者 包晶晶 摄

今年1月中旬及3月上旬，每经记者在东安片区旧改项目现场看到，整体施工节奏推进较快，仅用时约2个月就完成了拆除工作。目前，东安一、二村地块基本拆除完毕，工人在进行土地平整作业。

东安一、二村位于徐汇区枫林街道，东至枫林国际、徐汇牙防所，南至中山南二路，西至东安四村小区，北至零陵路，占地面积约18.65万平方米，总建筑面积约31.21万平方米。一次性动迁涉及居住房屋6057证，在册户籍人员15000余人。

在旧改项目大门外，望着工地里的挖掘机器，一位东安二村的老居民告诉每经记者，自己在这里居住24年，选择了货币化安置方式搬迁，每平方米补偿款是14万余元，暂时租房过渡。

庞大的动迁规模带动资金流动，也为楼市提供了新的购房需求。

徐先生在闵行区某门店从事房产中介工作，平时负责古美、莘庄和梅陇等板块的二手房交易。据他介绍，近期不少东安片区旧改项目的居民前来咨询购房，他们大多选择徐汇和闵行地铁口的房源，“多数是全款客户，只要中低楼层，总价500万元左右”。

东安新村始建于上世纪五六十年代，随着时光流逝，新村逐渐变老，最高楼龄接近70年，不仅建筑设施老化严重，狭窄的户型格局也跟不上城市生活新需求。

上述出让公告显示，该地块的新建住宅将满足公共服务设施、规划建设条件、绿色建筑、海绵城市等12项全生命周期管理要求，项目100%为全装修交付，建筑高度不超过100米，中小套型住宅建筑面积为零。

58安居客研究院院长张波认为，该地块没有公租房和小户型占比的限制，加之限高100米以及容积率为2.6，未来的市场定位明显是大面积高端住宅，参考徐汇、黄浦、静安的内环内高端一二手房房价，每平方米均价卖到22万元以上的难度并不大。

“在这个地段，开发商未来卖到17万元/平方米，去化问题应该不大；若打造20万元/平方米以上的稀缺豪宅，去化可能会慢一些，但也能售完。”好地研究院执行院长方晓泉也推测道。

目前国内土拍市场的单价最高纪录和总价最高“地王”均出现在上海徐汇滨江板块，分别是绿城中国于去年竞得的徐汇区斜土街道xh128D-07地块（楼面价13.1万元/平方米）和香港置地于2020年以310.5亿元拿下的西岸金融港地块。

目前，绿城潮鸣东方正等待开盘，香港置地启元已在去年4月开盘，仅用时2小时售罄，销售额达到44.55亿元。

即将焕新的东安一、二村片区旧改项目与徐汇滨江仅隔着几条街道。

按照规划，东安片区旧改项目将被拆分成7宗地块，涵盖住宅、商业、办公、教育科研和医疗卫生等，并将诞生一座高约195米的地标建筑，其中住宅地块有3宗，计容面积总量约39.82万平方米。市场曾推测，项目总土地市场价将高达577亿元。

张波分析表示，577亿元只是作为项目整体来测算的，并不是单次出让的总价，直接和其他公开地块类比并不准确，“不过并不影响其整体价值给市场带来的震动”。

上海市规划和自然资源局官网显示，东安片区旧改项目首宗宅地的意向用地者为上海新枫安企业发展有限公司（以下简称新枫安）。

据天眼查，新枫安由上海徐汇城市更新建设发展有限公司（以下简称徐汇城更）100%控股，而徐汇城更由上海城市更新建设发展有限公司（上海地产集团）和上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（徐汇城投）分别持股60%和40%。

图源：天眼查

上海市房地产行业协会城市更新专委会主任崔霁表示，今年全国两会期间，住建部提出将2000年以前老旧小区全都纳入城市更新范围，上海2000年以前老旧小区总量大概是2亿平方米，其中徐汇区占比12%，仅次于浦东新区的19%。徐汇区的城市更新压力相对较大，因此探索创新城市更新模式的动力较足。

“当前，城市更新模式从‘拆改留’向‘留改拆’发展，在这一背景下，考虑到居民的诉求、企业的积极性，以及政府的可承受度，东安片区旧改项目采取了整体征收模式。”在崔霁看来，这一征收模式是当前新形势下政府、企业和居民三方利益平衡的有效模式，对上海城市更新具有标志性意义。在核心城市核心地段，这一模式也具有可复制推广的意义。

崔霁认为，东安片区旧改项目的建设规划亮点在于，未来定位为“上海东安国际医创城”，叠加医疗、科创产业及跨江隧道等配套设施。这种“高地价+高规格规划”组合为动迁成本兜底，也是东安新村征收模式走通的必要条件。也就是说，只有满足核心城市黄金地段+产业配套溢价预期的条件，才可能通过未来土地出让收益覆盖征收成本。

方晓泉预测，该项目3宗宅地（都）将采取“协议出让+产权交易”的方式，筛选具备资金实力和专业能力的房企来合作开发，体现地方政府对核心区域开发的强主导性，“据我了解，很多开发商早已和主管部门接触，沟通设计方案和价格，只等最终的竞争结果”。

（李华为化名）

撰文｜刘颂辉