一个时代结束了。

从2024年初的“风声”到2025年的尘埃落定，随着万科核心管理层的变动，万科再也不是从前的万科了。

郁亮、祝九胜等核心高管集体“退场”，中高层全面“清洗”，新任实权派均为国资背景，宣布了万科“职业经理人主导”模式的终结，也标志着中国民企地产的落幕，更预示着房地产行业将进入一个由国资主导、风险化解与结构调整并行的新时代。

那么，万科何以至此？

在我们看来，2021年之后，万科在战略上至少有以下6点误判：

一、2021年非理性拿地，受跟投机制拖累

可以看到，万科在2021年仍加入抢地大战，拿地金额甚至比2020年还多。

行动偏离背后，是万科的强制跟投制度。在一定程度上，跟投制度使其投资更加考虑职业经理人利益，更看重短期回报，所拿项目偏小且抗周期能力弱，无法形成长期根据地等。

二、2022年开始调仓不果决

万科并未做到像中海、保利一样聚焦少数重点城市、在核心区拿地，仍出现不少下沉拿地，最终造成销售与土储的“错配”。

三、2021年、2022年尚有高额分红，并未停止

职业经理人制度造就万科“股东至上”，尤其是“小股东至上”。

2021年，万科还拿出了史上最高比例的分红派息预案，由上一年的35％跃升至50％。2022年，万科分红比例仍达到41%，高于绝大多数上市公司。

四、2022年未及时发债补血

误判政策松绑节奏，2022年央行“三支箭”出台后，万科未及时发债补血，反而在2023年行业融资成本上升期被迫发行利率6.2%的境外债，加重利息负担。

五、万物云上市拖泥带水，错过最佳时机

2022年9月，万物云上市首日开盘即遭破发。

物企IPO在资本市场备受青睐是起始于2018年，到2021年末上市物企数量已经从2017年末的5家，急剧发展到54家。2021年下半年开始，受行业下行波及和疫情影响，物企股价开始陷入长期低迷困境。2022年前9月，港股物业板块指数跌幅达41%......

六、过度多元化，处置非主业不坚决

万科多元化战略尽管铺陈多年，但最终营收贡献仍十分有限。

即使目前已在多个细分赛道做到了行业头部位置，但多元化战略没有逃脱开发商路径依赖，也并没有实质性地找到和主业体量相当的多元化赛道。

在一定程度上，万科过度多元化的表现，取悦资本市场的意味更浓。近年来万科虽有所收缩，但始终不够坚决，滞后的长尾效应难以补救，例如物流地产回报率低迷、长租公寓巨亏、冰雪业务拖累等。

时代的车轮滚滚向前，光明不是永恒的，黑暗更不是。

悟已往之不谏，知来者之可追！我们曾看过它如日中天时的热烈，也看到了它大厦将倾的无奈，如今我们再次期待，国资加持下会有一个全新的万科。

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